Property registry new rules महाराष्ट्रामध्ये (Maharashtra) जमीन खरेदी-विक्री (Land sale and purchase) हा एक महत्त्वाचा व्यवहार आहे. हा व्यवहार करताना अनेक कायदेशीर बाबी आणि नियमांचे पालन करणे आवश्यक असते. कोणत्याही प्रकारची फसवणूक टाळण्यासाठी आणि तुमचा व्यवहार सुरक्षित करण्यासाठी, तुम्हाला जमीन खरेदी-विक्रीच्या महत्त्वाच्या नियमांची आणि आवश्यक कागदपत्रांची माहिती असणे गरजेचे आहे.
७/१२ उतारा आणि ८-अ उतारा: ही सर्वात महत्त्वाची कागदपत्रे आहेत. ७/१२ उतारा जमिनीच्या मालकी हक्काची आणि प्रकाराची माहिती देतो. यात जमीन कोणत्या प्रकारची आहे (शेती की बिगरशेती), लागवडीखालील क्षेत्र, जमिनीवरील पिके आणि इतर अधिकारांची नोंद असते. ८-अ उतारामध्ये जमिनीच्या एकूण क्षेत्राचा आणि इतर माहितीचा तपशील असतो.
मालकी हक्काचा पुरावा (Property Card): जर जमीन शहरी भागात असेल, तर त्या जमिनीचा प्रॉपर्टी कार्ड (मालमत्ता पत्रक) तपासणे आवश्यक आहे.
फेरफार नोंदी (Mutation Entry): जमिनीची मालकी कोणाकडून कोणाकडे हस्तांतरित झाली, याचा तपशील फेरफार नोंदीमध्ये असतो. ही नोंद जुनी आणि अचूक आहे की नाही, हे तपासणे महत्त्वाचे आहे.
बोजा (Encumbrance) आणि वारसदार: जमिनीवर कोणत्याही बँकेचे कर्ज किंवा अन्य बोजा आहे का, हे तपासणे गरजेचे आहे. तसेच, जमिनीच्या सर्व कायदेशीर वारसदारांची माहिती घेणे आवश्यक आहे. जर जमिनीचे अनेक वारसदार असतील, तर सर्वांची संमती आवश्यक असते.
निकास प्रमाणपत्र (No Dues Certificate): जमीन विकणाऱ्या व्यक्तीने जमिनीवरील सर्व कर, पाणीपट्टी किंवा अन्य सरकारी देणी भरली आहेत की नाही, याचा पुरावा.
नोंदणीकृत विक्री करार (Registered Sale Deed): जमिनीच्या खरेदी-विक्रीचा अंतिम आणि सर्वात महत्त्वाचा पुरावा म्हणजे नोंदणीकृत विक्री करार. हा करार दुय्यम निबंधक कार्यालयात (Sub-Registrar Office) नोंदणीकृत असणे अनिवार्य आहे.
खरेदी-विक्री प्रक्रिया आणि नोंदणी
जमिनीच्या खरेदी-विक्रीची प्रक्रिया खालील टप्प्यांमध्ये होते
करारनामा (Agreement to Sell): सर्वप्रथम, खरेदीदार आणि विक्रेता यांच्यात करारनामा तयार केला जातो. यात जमिनीची किंमत, खरेदी-विक्रीची अंतिम तारीख, आणि अटी व शर्ती यांचा उल्लेख असतो.
कागदपत्रांची तपासणी: खरेदीदाराने वकिलाच्या मदतीने सर्व कागदपत्रांची सखोल तपासणी करावी. जमिनीवर कोणताही वाद किंवा न्यायालयीन प्रकरण नाही ना, याची खात्री करावी.
दुय्यम निबंधक कार्यालयात नोंदणी: सर्व कागदपत्रे तपासल्यानंतर, अंतिम विक्री कराराची (Sale Deed) नोंदणी दुय्यम निबंधक कार्यालयात केली जाते. या वेळी खरेदीदार आणि विक्रेता दोघांनाही उपस्थित राहणे बंधनकारक आहे.
स्टॅम्प ड्युटी आणि नोंदणी शुल्क: विक्री करार नोंदणी करताना, खरेदीदाराला जमिनीच्या किमतीनुसार स्टॅम्प ड्युटी (Stamp Duty) आणि नोंदणी शुल्क भरावे लागते. महाराष्ट्रात स्टॅम्प ड्युटी सामान्यतः जमिनीच्या बाजारमूल्याच्या ५ ते ७ टक्के असते.
नवीन फेरफार नोंदी: नोंदणी झाल्यानंतर, तलाठी कार्यालयात नवीन फेरफार नोंद करून घ्यावी. यामुळे जमिनीची मालकी कायदेशीररित्या तुमच्या नावावर येते आणि ७/१२ उताऱ्यामध्ये तुमचे नाव समाविष्ट होते.
ऑनलाइन पोर्टलचा वापर
महाराष्ट्र सरकारने जमीन व्यवहारांमध्ये पारदर्शकता आणण्यासाठी अनेक ऑनलाइन सुविधा सुरू केल्या आहेत. तुम्ही भुलेख महाराष्ट्र (Bhoolekh Maharashtra) या सरकारी संकेतस्थळावर ७/१२ उतारा, ८-अ उतारा आणि फेरफार नोंदी तपासू शकता. तसेच, मुद्रांक शुल्क भरण्यासाठी आणि दस्त नोंदणीसाठी तुम्ही IGRM Maharashtra पोर्टलचा वापर करू शकता.
या सर्व नियमांचे पालन करूनच जमीन खरेदी-विक्रीचा व्यवहार पूर्ण करावा. यामुळे तुमचा व्यवहार सुरक्षित राहील आणि भविष्यातील कायदेशीर अडचणी टाळता येतील.